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[咨询建议] 如何选址?求教!

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旅行,是12年春天的事情了。开一家青年旅舍的愿望,也是从那时开始的。
可是现实与理想永远都需要一个桥梁,我却一直不知道如何搭建这座桥梁。
于是我回到烟台,安心工作,时时揣着我的理想。

直到一年半之后,突然有一天,我发现那座桥梁,竟然显现在我的面前,虽然朦胧,却无比真实。
我感慨万分,原来自己竟在不知不觉中,渐渐拥有了实现理想的条件,不再飘渺。

我读了游莉的《忍不住开了间家庭旅馆》,上网学习相关的知识,得到家人和朋友的支持,筛选出合适的合伙人,不断完善着商业计划书。
透过粗糙的商业计划书,我仿佛已经看到了走上正轨的青年旅舍。
但是现实情况是,我在选址的问题上便遇到了困难。

希望我的困难,能够得到大家的帮助;也希望同我一样遇到困难的新人,能够与我一同从回答中得到启发。

旅舍的选址,定于山东省烟台市芝罘区。
交通方面:芝罘区有火车站、汽车站、港口、机场,是烟台市的市中心。
景点方面:有海边的烟台山、烟台山脚下的朝阳街,北端有纯净的陆连岛——芝罘岛,和长长的海岸线,因为烟台属于丘陵地带,所以即使是市区,也有几个依山而建的公园:南山公园、毓璜顶公园、塔山游乐园。
理想中,我的青年旅舍应该是1.向阳。2.二~三层。3.有院子可以养花和宠物。4.闹中取静。5.交通方便,到达三站(汽车站、火车站、港口在一个区域)、烟台山、海水浴场不超过2KM。
可是现实中,我发现有院子的房子几乎没有,而很多理想场所周围的环境也难以尽善尽美。找着找着,迷失了方向,忘记了一开始想要的是什么。

希望大家能够帮忙解答:
1.旅舍该离车站近一些,还是离烟台山近一些,还是该离海边近一些,还是该选在相对安静、空气清新的山脚下?
(时间不早啦我先吃晚饭去啦!今晚理一下思路,明天再继续向大家求教!)
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回复 1# youngxin
计划了这么久,又很周密,环境又是熟悉的,合伙人也有了。外人真的不好怎么说。接下来就是具体实施了,加油!!!并赞一个!{:11_345:}

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沙发,加油楼主!

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建议离景点近一些,青年旅行的人到烟台都去哪些地方,靠近这些地方,再加上交通方便即可。
辞职去旅行,老骥在路上

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{:11_345:}

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要是之前就是旅馆的房子 能从哪里找到呢 找房子的渠道是什么 中介么

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楼主是否已经开起
理想走遍天下 最爱家乡西安

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要是之前就是旅馆的房子 能从哪里找到呢 找房子的渠道是什么 中介么
小障 发表于 2014-4-12 01:31



    还是 去自己比较喜欢的地方找 感觉有点像大海捞针TwT

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我也在选址遇到困难了 我的大问题是 我这边是工业城市 但是看到一些没有景点的地方 有些人做的也不错

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本帖最后由 小由哥 于 2014-4-17 16:49 编辑

其实不止开在市中心、近车站,而是由车站去旅店时,需要拐多少个弯。

我找店时,因为定位要做外国背包,所以
1. 尽量挑臨街
2. 由地鉄站出去只能拐一个弯
3. 离车站10分鈡步程(最后找到的地方离车站是4分鈡步程)

在青旅评分中,人家说服务差、不干淨,这些都可以改进,但一说位置差,就难以改善了(当然背山面海的旅店,就算离车站轻微远一点,地理评分也不会太低)

由于烟台还沒有青旅,开店时,如果资金许可,尽量將标准推高,应付到未來五年的競爭。如果以低标准入场,日后对手一來,你就麻烦了。

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如果可能,要找有公交车直达的地方,这公交车应该是火车站、长途汽车站发车的直达公交(不要让客人倒车)。因为入住青旅的很多客人不是迫不得已不会打车。
在这个前提下,再选择如车站附近或烟台山附近或海边或是相对安静、空气清新的山脚下。
至于车站附近,要看怎么个近法,我个人认为1公里内还可以——客人可以步行抵达,不然的话客人就要坐公交车(或打车),那么这个近也就没什么意义了,因为等到坐上了公交车,那么坐一站或多站,没有什么区别了。
大理老谢车马店  0872-2513946
丽江老谢车马店  0888-5102345
丽江国际青年旅舍  0888-5100310
香格里拉老谢车马店  0887-8200766

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听说 7 天連鎖有个标准,由车站或地鉄站出门走,最多拐一个弯,那就是好位置。

当然7 天的例外情況很多,有些地区很旺,已经一舖难求,不能要求更多。

不知道这个说法真真假假,反正我找舖时也是用这标准,特別是老外辨认路标比较弱,所以我的原则是必须好找。

但各处情況不同,比如在丽江、大理和阳朔,拐彎入小巷子是寻常事。如果有合理 pick-up 服务就沒所谓。

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回复 12# 小由哥


   
是去自己喜欢的地方找么? 还是通过中介~

一般选址都是通过什么方式呀?

谢谢TwT

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回复  小由哥


   
是去自己喜欢的地方找么? 还是通过中介~

一般选址都是通过什么方式呀?

谢谢TwT ...
小障 发表于 2014-4-21 15:27


漁翁撒网。


中介、趕集、58同城、巡街、朋友、收购烂酒店、改建比如工厂、事业单位的旧宿舍、部队物业、消防相关部门手底下的房子、街道大妈。
一舖难求,什么都试,沒排斥的。


个人经验,中介是最浪费时间,往往外行人领導內行人,不懂市场,毕竟商舖交易比较难,很多中介沒此能力。


另外,不要太迷信关系,我之前谈过一幢楼,房东正正就是某省会規劃局副局長,但他自己办不到房产证。


不要乱信后台,有些细节可以通融,有些卻是关节位,条件不符就沒人会保你的。我认识有人拿了部队物业,滿以为走部队系统容易过关,最后店都跨了。有人以为是鉄路部物业,一样等了半年才能开业,而且有些后患。

其实这年头,如果在大城市拿到舖,单憑这点已可以当成 "干股",叫人來投资。
商舖难求,合理租金的商舖更难求, 很多枱下操作,各自修行吧。



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回复 14# 小由哥


    嗯嗯 谢谢! 选址也靠缘分吧 找一个自己喜欢 位置又好 价钱合理的

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话说 你们都是本地人找自己熟悉的地方 都那么难 那我要是去到外地开青旅不是困难想都想不到啊
梦想有一家自己的青旅

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话说 你们都是本地人找自己熟悉的地方 都那么难 那我要是去到外地开青旅不是困难想都想不到啊 ...
橙橙的愿望 发表于 2014-4-29 23:37


我也是外地人,找青旅位置,本地人和外地人沒优势之差,差別是行外人和行內人。
跌跌碰碰好久,挫敗经验多,下次找位置时会有所进步,但找位置反正很难,不到最后一刻也沒把握。

我只对大型物业有兴趣,目标是1万-2万方大小,太小的青旅实在很难持久经營。
找这些物业时,价錢要划算,位置近车站,最好接近知名景点,证照尽量全,有拿到消防和工商的潛质,
这些事都令人很头痛。

由于可能有拆迁费或转让金,背后有很多桌上桌下的操作,要做很多谈判。

也需要一些想像力,向对方提出不同方案,说服对方。
地方規矩差异也很大,过程可以很复杂。

话虽如此,老手一样可以老猫燒须
最近看見一家超知名快捷连鎖酒店,居然接连出事,一家又一家店砸錢裝修后,延迟一年仍然开不了业,看得驚心。
这说明地方政策的变动太急,就连老手也掌握不到节奏,这对业界中人絕非好事。

如果是做那些家庭小公寓房,会容易得多,局限和风險也明显。
另外,小地方比大城市也简单得多。

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本帖最后由 小由哥 于 2014-5-1 18:04 编辑

值得一提是中国近年对酒店宾馆业越來越多規範,如果住客们以为多些規範是好事,就太傻大天真了。
以往很多灰色地帶,忽然失靈,現在要按章操作时,那些法規门檻卻订得很高,而且跟旅客安全未必有关。

比如某个小縣城,小旅馆很多,地方政府忽发奇想,说旅馆少于50 个房,就不发特种行业证,
问题是当地 80% 房子都做不了 50 个房间这种規模,那等同宣告那些小房子不能再做青旅宾馆。

又例如某大城市,因为有一兩座住改商的大楼失火,结果住宅用途的楼房都不能做宾馆(商用)了,

问题是磊大一个旧城区,当年拿房产证时,以住宅用途名义申请的开銷会少一点,所以很多商用大楼也是写住宅用途,当年政策较寬松,办证容易,倒沒显現大问题,但政府忽然收緊政策,漠視現实,就等同宣告无数大楼的死亡。

又例如某海灘城市,开发急速,很多土地产权不清,结果租了楼房,也办不了证。

旅店反正拿不到牌照,干脆不管消防。你看多少旅店沒有滅火筒、烟感,也沒有合理逃生通道,你放心住吗?

要是部门現实点,弄些切实可行的标准,相信很多店家都乐于跟从,而不去无牌经營,
但部门不会考慮这么多,他们要求按章办事,不要惹禍上身,你办不到就关门好了。
结果,住客更沒保障,国家稅收減少,市场因为难以进入,競爭少了,也不利于消费者。

找楼房时,我不斷碰到位置超好的大楼,卻一座接一座空置下來,
当你仔細查看时,就会发現存在就是合理,全因政策局限,令这些大楼不能用。

我倒觉得香港那套更适合,出牌有一定規範,但至少能配合楼宇狀態、经济民生。
不会在一个旧城区中要你执行国际金融大楼式的消防标准,因为根本执行不了,
但他们出了证后,经常來巡查。


現在營商环境是越來越难。

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回复 17# 小由哥


    话是这么说啦 当地人总是熟门熟路啊
梦想有一家自己的青旅

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回复  小由哥


    话是这么说啦 当地人总是熟门熟路啊
橙橙的愿望 发表于 2014-5-2 22:57


祝你好运。(titter)

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各自修行吧 这句话说得好
梦想有一家自己的青旅

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/我听不到/

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给你点赞

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我也来取取经,楼主后来开了没?

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回复 11# 老谢


   我见过的照片。。。好像认识你。。。真的(funk)

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